В очередной раз можно отметить, что худа без добра не бывает. В центральных районах Петербурга и на его окраинах происходит смешивание жилья разных ценовых сегментов. Процесс, с одной стороны благотворный, с другой – противоестественный.

Благотворность совместного проживания людей разного достатка как минимум тормозит, а может и вовсе надежно препятствует образованию неблагополучных районов. Противоестественность же заключается в противоречии куда более естественному для рынка расслоению ценовых сегментов жилья по географическому признаку. «Расслоение жилья по географическому признаку – нормальный рыночный процесс, ведь жилье в элитных локациях в центре города в 3-4 раза дороже, чем на периферии, – говорит президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. – Естественно, что и эконом-класс, и так называемое «социальное» жилье строится массово именно в удаленных от центра локациях».

Центр – не только для элиты

Впрочем, не все локации в центре – элитные. Многие здания ветшают, а средств государства и небогатых жителей недостаточно для приведения его в порядок. «Коммунальные квартиры и ветшающий жилой фонд центральных районов – это беда Петербурга, – говорит Эдуард Тиктинский. – Люди живут в условиях, в которых жили 30-40 лет назад. Притом, что коммуналки и тогда уже были пережитком прошлого, а капремонт и реконструкцию в советское время успели пройти далеко не все здания, которые в этом нуждались».

Коммунальные квартиры в историческом центре, конечно, пережиток прошлого. Но, по мнению вице-президента ГК Springald Виталия Никифоровского, назвать их совсем уж маргинальным объектом жилой недвижимости нельзя. «Жилой фонд в центре привлекает разных людей – от любителей жизни в исторической части города и творческих личностей до наследников этих метров, приехавших из других регионов и только осматривающихся в Петербурге», – говорит Виталий Никифоровский.

Кроме того, не весь центр состоит из обветшавших зданий с одними только коммуналками. «Я бы не стал называть весь жилой фонд центральных районов ветшающим, – говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – В центре действительно достаточно зданий, состояние которых оставляет желать лучшего. Вместе с тем, многие из них прошли капитальный ремонт, и смогут прослужить своим жильцам еще долгие годы».

При всех своих недостатках городской центр можно считать удачным примером совместного проживания людей разных социальных групп. Застройка Центрального, Петроградского и Василеостровского районов осуществлялась, как в дореволюционное и советское время, так и в последние 10-20 лет. Исключением можно считать разве что Крестовский остров, почти полностью застроенный жильем премиум и бизнесс-класса. Хотя там еще сохранилось несколько домов, появившихся много лет назад, он, тем не менее, пользуется репутацией элитной локации. Вся остальная территория городского центра представляет собой место жительства самых разных социальных групп, существующих в добрососедстве, без высоких глухих заборов и огороженных территорий.

«Понятно, что новых жилых комплексов там пока немного, – говорит Алексей Муравьев. – Но, несмотря на разговоры о том, что места под застройку в центре почти не осталось, каждый год становится известно о стартующих там новых проектах. Относительно недавно к тройке исторических районов, где строится жилье высоких ценовых сегментов, присоединился Адмиралтейский район. Конечно, количество новых домов с дорогими квартирами никогда даже не приблизится к уже существующей застройке, но их и не должно быть много. Важно также, что появление проектов, в которых квартиры покупают состоятельные люди, происходит медленно, но благодаря этому естественным путем появляется разнородная социальная среда».

Как улучшить жилищный фонд

Нового жилья, впрочем, может стать больше. «Чтобы запустить этот процесс темпами, которые реально необходимы для сохранения исторического центра, нужна целая федеральная программа, с государственным и городским финансированием, с привлечением бизнеса и созданием условий для инвесторов, – говорит Эдуард Тиктинский. – Для начала нужна серьезная предварительная работа по обследованию состояния зданий – этого пока тоже нет».

По данным ГК Springald, в центре города можно вернуть в деловой оборот не менее 500 тысяч кв. м аварийных, ветхих, неиспользуемых конструкций. «Инвесторов более чем достаточно, – говорит Виталия Никифоровский. – Но процесс стоит, причем наглухо – не хватает всеобъемлющего закона о реновации, который позволит разрубить гордиев узел накопившихся проблем. Основной риск работы в Петербурге для инвестора – меняющаяся как флюгер политика властей. Весь центр – это пульсирующий градостроительный скандал, в котором решения принимаются не по букве закона, а в зависимости от погоды на политическом горизонте».

Почему на окраинах дорого

По мнению главы RBI, предупреждение образования неблагополучных районов и на окраинах Петербурга – во многом, также, задача государства. Своевременно создавая достаточное количество социальной инфраструктуры, развивая транспорт, улучшая городскую среду, можно и эти районы делать привлекательными для жизни – так что в них захотят жить и люди с высоким уровнем доходов.

«Мы видим, что государство не всегда успевает развивать инфраструктуру теми темпами, которыми возникает застройка, – говорит Эдуард Тиктинский. – В итоге значительная часть работы по созданию инфраструктуры ложится на застройщиков. Наш проект Ultra City в Каменке, кстати, является хорошим примером жилого комплекса, где застройщик возводит школу и детские сады, обустраивает пространство двора с уникальными детскими площадками, где весь уровень продукта в целом не уступает многим проектам в центре города. Потому что покупатели, оказывается, готовы платить за такой продукт даже в этой достаточно удаленной от центра локации по 170-180 тысяч рублей за кв. метр».